Comprendiendo la nueva realidad de 2023

En el informe de este mes, damos un paso atrás en el tiempo para entender por qué el mercado inmobiliario de lujo ha cambiado de verdad, cómo se creó esta nueva realidad para compradores y vendedores, y por qué hay que apreciarla.

Tomando 2019 como nuestro año de referencia, un año que vio un ciclo de ventas constante y más típico, pero que también mostró una creciente confianza en la compra de viviendas de lujo a medida que avanzaba el año. El crecimiento fue impulsado por la demanda, ya que los compradores vieron el potencial financiero debido a la fuerte estabilidad dentro del mercado inmobiliario de lujo.

La disponibilidad de inventario en 2019 no se consideró un factor que impidiera las ventas, ya que la mayoría de los mercados vieron un número significativamente mayor de viviendas en venta que compradores potenciales. Es interesante señalar que antes de la pandemia era raro que el mercado inmobiliario de lujo no fuera más favorable a los compradores, e igualmente, las expectativas eran que las viviendas tardarían mucho más en venderse que las del mercado tradicional.

Como todos sabemos, y está bien documentado, todo esto cambió con el inicio de la pandemia de Covid-19 y el aumento de la demanda de propiedades de lujo. La demanda superó a la oferta a un nivel dramático y voraz, de modo que incluso el rápido cambio del mercado en abril de 2022, que vio una afluencia de nuevas propiedades en el mercado, resultó ser demasiado poco, dado el repunte de las ventas durante mayo y junio del mismo año.

Al igual que en 2019, en 2023 se ha producido un retorno de la confianza en la compra de viviendas, el volumen de ventas mes a mes ha aumentado, después de que el mercado se desestabilizará en los últimos cuatro meses de 2022. Sin embargo, aquí es donde terminan las similitudes, ya que, aunque la demanda sigue siendo importante, la nueva realidad es que el estado del mercado inmobiliario de lujo está ahora claramente correlacionado con el nivel de inventario disponible.

La comparación de los datos de inventario en 2023 muestra que el nivel medio de propiedades listadas totales por mes sigue estando aproximadamente un 40% por debajo de los niveles de 2019. Los datos también muestran claramente que no es solo el nivel agotado de inventario lo que está frenando las ventas, sino que es el número real de nuevas propiedades que entran en el mercado cada mes lo que también debe estar directamente correlacionado con la actividad de 

ventas: si el nivel de inventario nuevo aumenta, también lo hace el número de propiedades vendidas para el mes, y viceversa.

Poniendo esto en contexto con los datos estadísticos de 2019, específicamente para mayo, junio y julio, el porcentaje de ventas contra el inventario total es, en promedio, alrededor del 17%, y contra el nuevo inventario, el porcentaje de ventas es de alrededor del 68%. En 2023, se produce un cambio notable, ya que el porcentaje de ventas frente al inventario total aumenta hasta, de media, el 35%, pero lo que es más significativo, frente al inventario nuevo, el porcentaje de ventas se sitúa en torno al 95%.

Esta nueva realidad de entender los niveles de inventario en comparación con las ventas es la clave para apreciar cómo el mercado seguirá favoreciendo a los vendedores, sobre todo porque muchos propietarios siguen siendo reacios a listar sus propiedades.

Es seguro decir que todos podemos reconocer que el mercado inmobiliario de lujo ha cambiado, pero en general, el mercado ha encontrado ahora su nueva norma, se ha ralentizado desde el rápido mercado de vendedores de años anteriores. Por lo tanto, la clave para vender y obtener el máximo rendimiento de su propiedad reside en aprovechar lo que el mercado está demandando actualmente.

Aunque cada mercado tiene sus propios matices, hay una tendencia que se ha hecho muy evidente en el mercado del lujo: todo gira en torno a la «experiencia». Hablemos con quien hablemos, ya sean propietarios expertos, profesionales inmobiliarios de lujo, promotores, arquitectos o diseñadores, todos hacen hincapié en definir la experiencia como parte de su mensaje de marketing del lujo.

El mensaje general es que el lujo no consiste en tirar el dinero añadiendo más materiales de lujo, sino en crear una experiencia confortable que brinda una sensación de bienestar y seguridad.

En una época en la que el consumo de masas significa que tanto la clase alta como la media pueden poseer la misma marca de lujo, los ricos renuncian a los bienes materiales para invertir en lo inmaterial como forma de estatus. Ésta es una de las razones por las que los compradores de lujo están invirtiendo en casas inteligentes y por las que esta tecnología se ha convertido a menudo en una prioridad a la hora de elegir sus nuevas viviendas. Una casa inteligente no sólo añade valor estético, sino que también mejora la calidad de su estilo de vida, ya que puede utilizar la tecnología para crear entornos más saludables, controlar las rutinas diarias y proporcionar seguridad y protección cuando se está en casa o incluso a distancia.

El crecimiento del sector de las casas inteligentes está destinado a aumentar a medida que las personas adineradas y sus equipos de diseño, construcción y arquitectura han pasado de ser un «divertimento» a convertirse en un componente necesario para aumentar su estilo de vida.

Los promotores que construyen teniendo en cuenta la responsabilidad medioambiental se han visto recompensados con una gran demanda. Los compradores están pagando mucho dinero por propiedades que utilizan adecuadamente tecnología de construcción ecológica y programas de energía neutra en carbono, que incorporan elementos exteriores en el diseño y que aplican sistemas de aire y pintura más limpios.

Muchos promotores y arquitectos no ven el LEED (Liderazgo en Energía y Diseño Medioambiental, el estándar de oro del diseño respetuoso con el medio ambiente y energéticamente eficiente) como una meseta que alcanzar. Por el contrario, es el punto de partida de una nueva forma de pensar, además de tener sentido desde el punto de vista económico para las generaciones futuras. Es un sentimiento que se mantiene independientemente del grupo demográfico o de la propiedad que se venda o compre.

También estamos observando que los clientes adinerados están poniendo mayores expectativas en los niveles de servicio de sus agentes inmobiliarios. Buscan innovación en la comercialización de sus propiedades con la llegada de la IA y experiencia en la búsqueda de propiedades ricas en servicios en ubicaciones privilegiadas. Para los propietarios que buscan su próxima vivienda, sigue siendo importante reconocer que, aunque los costes de compra sean mucho más elevados en la actualidad, a largo plazo el sector inmobiliario ofrece una de las formas más constantes de obtener una buena rentabilidad. Y lo que es más importante, la propiedad proporciona seguridad y un refugio para su familia.

*Fuente: The Institute of Luxury Home Marketing