Tiempos difíciles en un mercado lleno de contradicciones

No cabe duda de que el mercado inmobiliario de lujo se enfrenta a algunos retos interesantes que incluso hacen que los expertos se contradigan en sus predicciones y suposiciones.

Las estadísticas de muchos mercados de lujo siguen mostrando que son favorables a los vendedores, así que ¿por qué los propietarios siguen dudando a la hora de poner en venta sus viviendas? Por cuarto mes consecutivo, el número de nuevas propiedades que entran en el mercado ha disminuido, y el aumento de los niveles de inventario se debe principalmente a los listings que persisten.

Tanto los vendedores como los compradores no se deciden a entrar en este mercado poco convencional a menos que se les presente la oportunidad adecuada. La media de días en el mercado ha aumentado en comparación con el año pasado, pero en relación con las medias anteriores a la pandemia, las viviendas que se han vendido recientemente siguen vendiéndose el doble de rápido.

Las influencias externas, algunas de las cuales no se suelen identificar como impactantes en los compradores y vendedores de lujo, también están causando trastornos en sus hábitos de gasto: como la preocupación por una posible recesión, el aumento de los tipos de interés y la volatilidad del mercado bursátil.

Las compañías hipotecarias están ofreciendo alternativas creativas, pero incluso una ligera bajada de los tipos recientes no está impulsando a los compradores a comprar, a pesar de que las estadísticas de los expertos, las asociaciones profesionales del sector y Realtor.com, muestran que la demanda sigue superando a la oferta en muchos puntos de precio, tipos de propiedad y ubicaciones.

Todo indica que quienes necesitan comprar y/o vender siguen haciéndolo, pero para aquellos cuyos criterios se basan más en «querer comprar», hay dudas ya que esperan que la mejora del inventario y/o que los precios sean más favorables.

¿Bajarán los precios?

Esta es una gran pregunta y, sin embargo, los expertos siguen siendo cautelosos en cuanto a la medida en que los precios caerán y qué ubicaciones, tipos de propiedades y tamaños se verán más afectados.

Desde julio de 2022, se ha producido un ligero pero continuado descenso en el precio medio de venta de las viviendas unifamiliares, que ha pasado de 1.311.000 euros en julio a 1.275.000 euros en septiembre; sin embargo, en octubre, el precio medio volvió a subir hasta 1.313.525 euros.

Por el contrario, en el mercado de las viviendas de lujo adosadas, el precio medio de venta aumentó de 832.375 euros en julio de 2022 a 890.500 euros en septiembre, para caer a 878.500 euros en octubre.

No son oscilaciones dramáticas, pero muestran que hay cierta volatilidad en el mercado del lujo.

Curiosamente, un artículo reciente del Nasdaq1 habla de un aumento en el número de ultra-ricos que invierten actualmente en inmuebles de lujo.

«A medida que el valor del dólar sigue siendo volátil, hemos visto más clientes nuevos que buscan aparcar su dinero en un activo de lujo de bajo riesgo cuya probabilidad de revalorización es mayor, forjada por barrios circundantes históricamente hermosos, superficies y metros cuadrados extensos y construcciones recién renovadas».

En su artículo y The Trend Report 2022 de Coldwell Banker Global Luxury, prevén que el valor de los inmuebles de lujo seguirá apreciándose. Ambos sitúan las ganancias históricas de este segmento del mercado inmobiliario y explican que los precios oscilarán por meses o trimestres, pero cómo la revalorización es claramente reconocida por inversores y propietarios como una decisión a largo plazo.

«Propensos a comportarse con cautela, los compradores adinerados han empezado a señalar que buscan inversiones más estables a largo plazo para proteger su patrimonio y darles tranquilidad».

Cambio de mentalidad

The Trend Report también arroja luz sobre los motivos por los que los propietarios adinerados han cambiado su forma de comprar sin miedo y «FOMO» del año pasado para adoptar un enfoque más considerado.

«Entre el aumento de la incertidumbre económica, la volatilidad de los mercados bursátiles y de criptomonedas, el cambio climático y dos años de vivir una crisis sanitaria sin precedentes, los compradores adinerados han puesto su atención en oportunidades que les den seguridad financiera y calidad de vida a largo plazo.

En general, el sector inmobiliario ofrece fiabilidad y estabilidad a aquellos inversores que son capaces de jugar a largo plazo: mantener su activo cuando el mercado tiende a la baja y esperar hasta que los precios empiecen a subir de nuevo.»

Demanda frente a oferta

La oferta, más que la demanda, es lo que está creando el mayor dilema del mercado actual. Los compradores siguen deseando comprar, aunque a un ritmo más lento, pero simplemente hay una falta de nuevo inventario en el mercado.

Puede que los niveles de inventario hayan aumentado en comparación con el año pasado, pero sin nuevo inventario, es poco probable que se vuelvan a alcanzar los niveles anteriores a la pandemia, lo que añade una complicación más para los compradores, ya que es poco probable que los niveles actuales creen la presión a la baja sobre los precios de las viviendas que prevén.

Según el Nasdaq, nunca ha habido más liquidez en el lado de los compradores para las viviendas de lujo, pero hasta que las expectativas de precios de los vendedores empiecen a alinearse con la percepción de valor de los compradores, seguiremos viendo esta contradicción en el mercado.

No todos los mercados son iguales

Tras dos años en los que los compradores ricos se alejaron de los centros urbanos, se ha producido un importante retorno a los centros tradicionales del lujo en 2022 como lo son las grandes capitales europeas y las ciudades americanas, que están viendo los beneficios de esta demanda.

Si bien los precios disminuyeron durante la pandemia para las ciudades más pequeñas, posteriormente se volvieron comparativamente más asequibles frente a la escalada de valores observada en los destinos rurales, los mercados emergentes y los mercados turísticos.

Al igual que en el caso de la propiedad inmobiliaria de lujo, estas metrópolis han vuelto a ser reconocidas por los consumidores de alto nivel como lugares que mantendrán su valor a largo plazo, vistos por igual por los inversores nacionales y los extranjeros que los consideran como refugios de inversión seguros.

Por el contrario, los mercados que se beneficiaron del frenesí de la demanda de 2020 y 2021 y de la subsiguiente afluencia de compradores pueden ver el mayor enfriamiento durante la última parte de 2022. De hecho, en comparación con 2021, la velocidad de las ventas ya ha disminuido significativamente en muchos de ellos, y se espera que la demanda y los precios se asienten en un ritmo más maduro en 2023.

El mercado del lujo sigue ofreciendo oportunidades

Aunque hay mucho debate sobre cómo se desarrollarán las cosas en los próximos seis meses, como en todos los mercados, siempre hay una oportunidad para aquellos que estén preparados. Hay nichos en todos los mercados: ya sea trasladándose a un lugar que permita un mejor coste de vida, reconociendo las bolsas de lujo o los tipos de propiedad que son los siguientes en el ciclo de demanda, o simplemente esperando el momento de encontrar una propiedad que esté por debajo del valor de mercado.

Pero lo más importante es que, según una encuesta realizada por Coldwell Banker Global Luxury para su Trend Report, parece que los inmuebles de lujo siguen siendo un activo importante para los ricos.

«Independientemente del perfil financiero de un comprador rico, sigue habiendo una importante confianza en el mercado inmobiliario de lujo. Según nuestra encuesta, casi el 90% de los encuestados cree en la estabilidad de la propiedad. Incluso si algunos compradores han abandonado el juego inmobiliario debido a la fatiga, la frustración o incluso la indecisión este año, pueden estar preparados para volver cuando los niveles de inventario mejoren.»

*Fuente: The Institute of Luxury Home Marketing