Resumen del año 2022

La mejor manera de describir 2022 podría ser que empezó con un «boom» y terminó en efervescencia – sin duda esta es una descripción adecuada cuando se mira la disminución de las ventas mes tras mes el año pasado. A principios de 2022, los nuevos productos en inventario, especialmente los tipos de propiedad de alta demanda se vendieron rápidamente, en comparación con el estancamiento de las ventas hacia finales del año. En un principio, se había predicho que 2022 sería un año más tranquilo, con tendencias fiables, como el aumento de los niveles de inventario en el mercado durante la primavera, que ayudaría a equilibrar el aumento de los precios. Se preveía que la demanda de propiedades de lujo seguiría siendo fuerte, pero que el frenesí de 2021 se sustituiría por una consideración más exigente del valor de la propiedad.

Lo que no se había previsto era la influencia de variables como Ucrania, la inflación, los tipos de interés y la especulación sobre la recesión, que crearon un año de contradicciones, incertidumbre y consecuencias inesperadas. Sin embargo, a pesar de todos estos factores atenuantes, el mercado inmobiliario de lujo en general se mantuvo resistente a cualquier cambio drástico o negativo y sigue conservando su atractivo de inversión segura para los consumidores de lujo. Aunque en el último trimestre se ha producido una continua ralentización de la actividad de ventas, los precios no sólo se han mantenido estables en la mayoría de los mercados de lujo, sino que han alcanzado niveles casi récord. La actividad de las ventas y el crecimiento de los precios al ritmo observado entre marzo de 2020 y marzo de 2022 no podían continuar indefinidamente, y aunque la desaceleración puede haber parecido dramática en comparación con estos dos últimos años, la realidad es que el mercado ha vuelto al ritmo más normalizado de los días pre-pandémicos en lugar de haber una caída significativa.

El inventario, protagonista en 2022

Los niveles de inventario ciertamente controlaron gran parte de la narrativa de compra durante 2022. El número de ventas en el primer trimestre de 2022 sólo se vio limitado por la falta de nuevas existencias en el mercado, ya que el número de viviendas en venta alcanzó su nivel más bajo en 20 años. Aunque en el segundo trimestre de 2022 se produjo un aumento significativo del número de propiedades en el mercado, esto sólo sirvió para que el nivel volviera a subir hasta el punto de dar un pequeño respiro a los compradores, cuyo resultado fue un aumento del número de ventas.

Influencias externas en el mercado del lujo

Tres influencias clave desempeñaron un papel significativo en la ralentización de las ventas.

Tipos de interés: los compradores de lujo, en su mayor parte, se ven menos afectados por la subida de los tipos de interés. Sin embargo, las drásticas subidas de 2022 hicieron que los vendedores potenciales optaran por no poner a la venta sus viviendas, al darse cuenta de que duplicarían el pago de intereses si conseguían una hipoteca sobre una nueva propiedad.

Caídas en la bolsa: las caídas bursátiles hicieron que los compradores de lujo se mostraran más cautelosos, especialmente si buscaban apalancar su cartera de acciones. La recesión tuvo caídas de más del 10% como punto de partida, lo que hizo que muchos inversores inmobiliarios se atrincheraran y esperaran a que volviera la estabilidad.

Inflación: el aumento de la inflación y las constantes predicciones de recesión también dieron a los vendedores y compradores acaudalados un motivo para detenerse. Con tanta incertidumbre y especulación, especialmente en los últimos seis meses del año, en cuanto a las posibles implicaciones sobre el valor de las viviendas, quienes no necesitaban vender no lo hicieron, y los compradores dudaron en comprometerse por miedo a pagar precios demasiado altos.

Los inmuebles de lujo mantienen su fuerte atractivo

A pesar del impacto de estas influencias externas, los compradores siguen deseando invertir en inmuebles de lujo, sobre todo si pueden negociar condiciones más favorables. Las propiedades se siguen vendiendo si su precio es adecuado o si tienen un atractivo especial para un comprador real y, lo que es más importante, si están listas para entrar a vivir inmediatamente, una exigencia que sigue siendo prioritaria para la mayoría de los compradores. Los compradores al contado han vuelto en los últimos seis meses; antes, incluso los más adinerados aprovecharon los tipos de interés históricamente bajos. En el mercado actual, los vendedores están dispuestos a trabajar con compradores al contado, ya que la operación es menos arriesgada al no depender de que una institución aporte fondos o cambie de opinión sobre los fondos pre-aprobados.

Apalancarse en efectivo puede ser una propuesta a corto plazo para muchos compradores adinerados, que, con la vista puesta en el potencial de inversión a largo plazo de su propiedad de lujo, en algún momento refinanciarán, especialmente cuando los tipos de interés y de los préstamos empiecen a bajar. El sector inmobiliario sigue considerándose una de las inversiones más seguras, ya que, históricamente, el valor del capital se ha revalorizado año tras año, y aunque la tasa de rentabilidad pueda caer en comparación con los dos últimos años, las expectativas son que el valor de la vivienda siga subiendo.

Un mercado de compradores, ¡pero no del todo!

Los compradores han sabido aprovechar la ralentización del mercado, aunque los precios no han caído a los niveles que algunos esperaban. Por primera vez en dos años, han tenido más oportunidades de comprar una propiedad sin que la fuerte competencia de múltiples compradores y el aumento de los precios les dejen fuera del juego de la puja. Si bien hay más oportunidades para negociar el precio, hay aún más posibilidades de incluir condiciones más favorables, como solicitar plazos de cierre más largos, gastos de cierre o la realización de reformas dentro de su oferta, todo lo cual rara vez se veía durante los últimos años, cuando la feroz competencia impulsaba las ventas.

Una visión a largo plazo

En última instancia, la principal lección de 2022 ha sido que las caídas del mercado pueden cambiar rápidamente, por lo que adoptar una visión a más largo plazo a la hora de invertir en bienes inmuebles, especialmente en propiedades de lujo, es una consideración importante.

Del mismo modo, hemos asistido a un giro en la apreciación de una propiedad, que ha pasado de ser un activo de inversión más a convertirse en uno de gran importancia en la vida de las personas. Los compradores ricos están dispuestos a pagar por una propiedad de lujo que les proporcione seguridad, protección y bienestar general. Las personas adineradas adquieren propiedades, ya sean principales, secundarias o de inversión, pensando en sus necesidades futuras, y si una propiedad cumple sus criterios, tanto si los tipos de interés son altos como si no, a menudo esto tendrá poco impacto en su decisión.

Expectativas de futuro

A medida que nos adentramos en un nuevo año, esperamos que el mercado inmobiliario de lujo siga siendo más suave que el año pasado, pero es importante recordar que simplemente estamos volviendo a un mercado más normalizado. Es de esperar que las propiedades permanezcan más tiempo en el mercado, que los precios no bajen significativamente y que los compradores adinerados tomen decisiones basadas en inversiones a largo plazo.

Recomendamos encarecidamente trabajar con un especialista en propiedades de lujo para conocer la situación real en su mercado local. El arte de vender y comprar en este mercado tan poco convencional requiere un enfoque crítico y analítico; comprender las realidades y fijar las expectativas garantizará la consecución de los objetivos.

Le invitamos a ponerse en contacto con nosotros. Nuestro equipo multicultural de asesores inmobiliarios de lujo estará encantado de guiarle en el proceso de venta o compra de su propiedad en Marbella.

*Fuente: The Institute of Luxury Home Marketing