La demanda de inmuebles de lujo, a examen

En los últimos dos años y medio, el estado del mercado inmobiliario de lujo se ha convertido en uno de los temas más candentes en los medios de comunicación, las plataformas multimedia y el propio sector. Al principio, las conversaciones se centraron en la espiral de la demanda y el aumento de los precios. Pronto le siguieron los informes sobre la creciente demanda de reubicaciones y migraciones multifacéticas. Después, el impacto de la caída de los niveles de inventario ocupó el primer lugar. Aunque estos temas siguen siendo muy importantes para entender el mercado actual, el descenso del volumen de ventas se ha convertido en el foco de atención más reciente de los medios de comunicación. Los informes sobre la caída de las ventas han suscitado un gran debate sobre lo que nos deparará el mercado de primavera, unido a la incertidumbre sobre la economía y sobre si habrá nuevos cambios en los tipos de interés.

Pero también se respira un tranquilo optimismo. En general, los precios parecen poco afectados: según la mediana de precios de venta del Instituto de los últimos tres meses, los precios han subido, y sólo hay un pequeño descenso del 1,38% en comparación con febrero de 2022. La realidad es que, a excepción de los mercados en los que el frenesí comprador hizo insostenible tanto el aumento de los precios como el crecimiento continuado de las ventas, las compras de viviendas de lujo están volviendo en su mayoría a niveles de transacción más tradicionales. Los datos de febrero de 2023 sí indican que hay un movimiento positivo con respecto a las ventas. En comparación con enero de 2023, el número de nuevas entradas en el mercado aumentó, pero lo más significativo es que el número de ventas también aumentó tanto en el mercado de viviendas unifamiliares como en el de adosadas.

Villa H14, Vitae Villas – Monte Mayor Benahavis, Malaga.

Que esto sólo sea el comienzo de una posible tendencia, pero si continúa en esta dirección, la demanda de los compradores, que se ha mantenido vacilante durante los últimos meses, podría regresar a medida que nos adentramos en el mercado de primavera. Aunque las personas acomodadas tienden a verse menos afectadas por influencias externas, la preocupación por el mercado financiero y las variables económicas han hecho que los compradores se tomen una larga pausa. Sin embargo, con menos competencia y tipos más competitivos para hipotecas y otros tipos de préstamos que se ofrecen ahora a los compradores adinerados (ya que su riqueza les hace considerablemente menos arriesgados para los prestamistas), esto puede seguir ayudando a encender las ventas de nuevo.

Como informamos el mes pasado, se espera que los mercados que aún ofrecen más accesibilidad o un crecimiento potencial de los precios experimenten un repunte de la demanda. El crecimiento de la demanda del sector del lujo en estos mercados está fuertemente impulsado por la generación millennial, en particular por aquellos que pueden trabajar desde casa. Según Bloomberg, esta generación ya no vive en los sótanos de sus padres; están comprando casas multimillonarias. Del mismo modo, Bloomberg espera que esta generación cambie el mercado de la vivienda de gama alta, ya que sus preferencias están impulsadas por la tecnología y los requisitos medioambientales. Las expectativas son que veremos muchas fluctuaciones en la demanda, los precios y las ventas en los próximos meses. Habrá una falta de coherencia entre los mercados y dentro de los propios mercados, donde ciertos puntos de precio verán una gran demanda y otros muy poco interés.

Los tipos de propiedad específicos, así como las ubicaciones, vuelven a estar sobre la mesa en lo que respecta a las preferencias de los compradores. La ubicación siempre ha sido importante para los compradores de alto nivel, y hay muy pocas expectativas de que esto cambie, excepto quizás en la diversidad de nuevas ubicaciones que pasarán a ocupar el primer plano de la demanda este año. Los viejos favoritos, como las metrópolis clave, seguirán atrayendo a aquellos cuyo negocio radica en ellas, pero es la creciente demanda de propiedades en propiedad múltiple en ubicaciones rurales, frente al mar y en la montaña, especialmente las menos afectadas por el cambio climático, las que se espera que experimenten un mayor crecimiento. La demanda de tipos de propiedad muy específicos también traerá cambios en el mercado del lujo, ya que los ricos no sólo buscan la ubicación adecuada, sino también viviendas con comodidades que satisfagan por igual sus necesidades prácticas y los requisitos «imprescindibles».

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Se prevé un crecimiento de las viviendas multigeneracionales. Las nuevas construcciones se diseñan para atender a familias numerosas, ya sea con múltiples suites principales, espacios de vida separados o incluso casas adicionales en la propiedad. Esto no quiere decir que la tendencia se centre en el tamaño. A medida que la gente reconoce que le apetece volver a espacios más pequeños, sobre todo los que se orientan hacia estilos de vida metropolitanos, la salud y el bienestar siguen siendo prioritarios. En cambio, es el uso del espacio para promover el bienestar físico y mental lo que se ha apreciado de una forma totalmente nueva.

Aunque lo obvio, como el acceso a servicios como gimnasios, estudios de yoga y spas, es importante, es la demanda de sostenibilidad y hogares inteligentes lo que realmente está en alza. Las casas de lujo, los edificios de apartamentos y los complejos de casas adosadas se están decantando por opciones de vida sostenibles. No se trata sólo de nuevas construcciones, ya que muchos inmuebles se han renovado a fondo para satisfacer esta demanda. El uso de tecnología doméstica inteligente ha facilitado el cambio de estos entornos con sistemas totalmente automatizados que controlan no sólo los sistemas de entretenimiento y seguridad, sino también la iluminación, la temperatura, la calidad del aire y la conservación del agua.

Una tendencia que estaba en alza antes de la llegada de la pandemia era la demanda de residencias privadas de estilo hotelero y, según Mansion Global, deberíamos esperar ver cómo vuelve la demanda de residencias de marca. Predicen que estas residencias dominarán el mercado de viviendas de gama alta, ya que los ricos buscan no sólo el mejor servicio de guante blanco, sino también la oportunidad de disfrutar de «experiencias», y están dispuestos a pagar mucho dinero. La privacidad y la seguridad también siguen siendo muy importantes para los ricos, y se ha producido un notable aumento de la implantación de sistemas de seguridad avanzados, así como de la demanda de propiedades que ofrezcan privacidad y aislamiento, ya sean residencias de marca o fincas privadas.
El arte de vender y comprar en este mercado requiere un enfoque crítico y analítico; comprender las realidades y fijar las expectativas en consecuencia garantizará la consecución de los objetivos. En Karen Dadonn TEAM estaremos encantados de ayudarle con cualquier pregunta sobre la venta o compra de una propiedad en Marbella. No dude en contactar con nosotros.

*Fuente: The Institute of Luxury Home Marketing