Incremento del inventario de las propiedades de lujo – ¿Qué significa esto?

En mayo se produjo un cambio comparativamente significativo en el número de viviendas puestas a la venta, especialmente en comparación con el mismo periodo de 2021. Esto no era inesperado, ya que se ha producido un aumento gradual de los nuevos listings y una escalada más lenta de los aumentos de precios en los últimos meses.

Según nuestro análisis de los 140 principales mercados internacionales de lujo, los nuevos listings que entraron en elmercado en mayo de 2022 aumentaron un 61,3%, lo que dio lugar a que el nivel de inventario de viviendas unifamiliares aumentara un 27,5% en comparación con mayo de 2021.

En el mercado de las propiedades adosadas, las cifras fueron menos dramáticas, pero aún significativas, con un 37,3% de nuevos listings entrando en el mercado, aumentando el nivel de inventario en un 1,5% en mayo de 2022 en comparación con 2021. En general, el precio medio de las propiedades en el 10% superior del mercado aumentó aproximadamente un 16% año tras año. Aunque esto sigue siendo un aumento porcentual sustancial, es menor que el de mayo de 2021, que reportó un aumento del 24% con respecto a mayo de 2020.

A pesar de los crecientes niveles de inventario, el mercado sigue siendo extraordinariamente fuerte; el porcentaje de precio de venta a precio de listado aumentó un 1% en mayo de 2022, por encima de una relación del 100% ya sin precedentes en mayo de 2021, y los días en el mercado para las propiedades vendidas cayeron un 30%.

De los 140 mercados investigados, 129 siguen siendo mercados de vendedores; no es de extrañar que los mercados que se equilibran o se convierten en mercados de compradores sean mercados estacionales, como las estaciones de esquí y los destinos de sol de invierno, cuya temporada principal de compras ha terminado.

El camino a seguir

A menudo existe una estrecha ventana de oportunidad para aquellos vendedores que buscan vender en la cima el mercado; después de todo, ¡quién no quiere maximizar el rendimiento de su inversión! Juzgar cuándo el mercado alcanzará su punto álgido y aprovechar un mercado de vendedores no es una tarea fácil, incluso para algunos de los profesionales más experimentados.

El mercado actual ha ofrecido a muchos propietarios la oportunidad de vender muy por encima de las expectativas previas a la crisis; sin embargo, también ha llegado con sus propios desafíos. En los primeros cuatro meses de 2022, muchos propietarios dudaron en poner su vivienda en el mercado, temiendo no encontrar una nueva propiedad por la falta de inventario o que los precios siguieran subiendo.

Pero cuando los precios empezaron a estabilizarse en los dos últimos meses, los vendedores empezaron a sentirse más cómodos poniendo sus casas en el mercado, y el nivel de inventario en muchos lugares de lujo de Norteamérica y Europa aumentó considerablemente en mayo.

Burbuja o enfriamiento

Este «repentino» cambio de inventario hacia arriba ya ha hecho correr el rumor de que el mercado de la vivienda está a punto de estallar su burbuja -y, de hecho, algunos mercados muy inflados y propiedades sobrevaloradas pueden verse afectados-, pero la mayoría de los expertos reconocen que se trata simplemente de que el mercado empieza por fin a enfriarse.

Nadie podía esperar que el mercado de la vivienda de lujo siguiera acelerándose a la velocidad observada durante estos dos años; la carrera épica tenía que terminar algún día. La incertidumbre económica, la subida de los tipos de interés, la volatilidad de las acciones, los problemas de suministro y el aumento del coste de la vida son aspectos que, incluso para los más adinerados, podrían empezar a afectar a las decisiones de compra de propiedades.

A medida que los precios de la vivienda aumentan, es cierto que el número de personas cualificadas para adquirir una propiedad de lujo ha disminuido. Sin embargo, hay que tener en cuenta que durante los primeros cuatro meses de 2022, la falta de tipos de propiedades «preferidas» disponibles para la venta fue la principal razón del restringido número de ventas.

Ahora que la escasez de existencias ha empezado a disminuir, esto supone una oportunidad para los compradores, sobre todo porque se prevé que un mayor número de existencias ayude a controlar el ritmo de crecimiento de los precios.

Las estadísticas de mayo confirman que las viviendas de la gama más alta del mercado de lujo son las que están sufriendo el impacto más significativo, con informes de un menor interés por parte de los compradores adinerados en comparación con el año pasado y con viviendas que permanecen en el mercado durante más tiempo. En cambio, sigue habiendo muchos precios y ubicaciones con una gran demanda, especialmente si la oferta de viviendas no ha aumentado sustancialmente.

Realidad del nivel de inventario

Es importante poner todo en contexto, ya que todavía se necesitará mucho más inventario para ver un impacto realmente significativo en el ritmo de aumento de los precios, especialmente en los rangos de lujo de precio bajo y medio. Las viviendas se siguen vendiendo rápidamente, pasando cuatro días menos en el mercado que en esta época del año pasado. Además, incluso con el actual aumento de la oferta, el inventario sigue estando casi un 50% por debajo de los niveles anteriores a la crisis, lo que hace que la competencia siga siendo muy dura por ahora.

«No obstante, un aumento lento pero constante del inventario podría señalar el inicio de las tendencias del mercado que por fin favorecerán a los compradores. Con más opciones, los compradores de viviendas pueden ver un poco más de margen de negociación y tiempo para tomar decisiones, incluso cuando las condiciones del mercado siguen favoreciendo a los vendedores», declaró la economista jefe de Realtor.com, Danielle Hale, en un informe del 4 de junio.

Aunque los compradores son los beneficiarios de este aumento del inventario, la mayoría de los expertos no prevén una corrección importante del precio de la vivienda ni el estallido de la burbuja por múltiples razones.

La crisis inmobiliaria de 2008 aún está fresca en la mente de los particulares, por lo que es importante entender que se han producido cambios significativos en la concesión de préstamos. Se han implementado reglamentos y sistemas que proporcionan señales de advertencia y ofrecen herramientas para ayudar a frustrar una crisis similar.

A diferencia del préstamo de dinero, un factor importante en la última crisis inmobiliaria, el exceso de préstamos no es uno de los factores que alimentan el actual boom inmobiliario. Los individuos que están comprando tienen los medios financieros, a menudo comprando en efectivo o han aprovechado los bajos tipos de interés a largo plazo. La oferta de viviendas está muy desequilibrada en todos los niveles de precios en comparación con la demanda.

El repentino aumento de la demanda de viviendas y de los tipos de inmuebles, alimentado por la situación de pandemia en 2020, no fue previsto por el sector de la construcción, lo que ha dejado una importante escasez de nuevas viviendas en el mercado.

Se informa de que hay un desequilibrio de casi 10 años y que se necesitarán varios años de construcción significativa para añadir suficiente oferta de viviendas nuevas para equilibrar la demanda. La construcción ha seguido aumentando, pero todavía no lo suficiente como para ver un impacto inmediato, lo que contribuye a la improbabilidad de que los precios de la vivienda bajen.

Si añadimos el último pero importante grupo demográfico de nuevos compradores -los Millennials, tanto mayores como menores de 30 años, seguidos por los Gen Zers- y su demanda de propiedades más grandes y espaciosas, la presión al alza de los precios continúa.

«En unos años, la Generación Z cumplirá 30 años y estará más preparada financieramente para convertirse en propietaria de una vivienda que los Millennials a su edad», dice Polina Ryshakov, directora senior de investigación y economista principal de Sundae. «Esto significa que la demanda de viviendas será tan alta, si no más, mientras que el inventario seguirá estando por detrás de la demanda».

Signos de advertencia y nuevos retos

El futuro no es del todo halagüeño; algunas señales de advertencia apuntan a efectos más negativos en el mercado inmobiliario, como el continuo aumento de la inflación y los actuales problemas geopolíticos que afectan a las cadenas de suministro.

Como ya se ha dicho, la compra de una propiedad en el mercado actual se enfrentará a nuevos retos en comparación con el año pasado, pero hay un lado positivo. Si el inventario sigue aumentando, los compradores no sólo tendrán más opciones, sino que también se enfrentarán a menos situaciones de ofertas múltiples, tendrán menos probabilidades de tener que pagar sustancialmente por encima del valor de tasación y no tendrán que renunciar a todas las contingencias para asegurarse una propiedad.

El arte de vender y comprar en este mercado requiere un enfoque crítico y analítico; comprender las realidades y establecer las expectativas en consecuencia garantizará la consecución de los objetivos. A los propietarios de viviendas que deseen comprar o vender en el mercado actual, les recomendamos que trabajen con uno de los agentes inmobiliarios de Karen Dadonn TEAM que pueda aprovechar las preferencias, las tendencias y las demandas de este entorno dinámico y cambiante.

*Fuente: The Institute of Luxury Home Marketing