¿Hacia dónde se dirige el mercado inmobiliario de lujo?

Es difícil imaginar que hace menos de 12 meses, el mercado inmobiliario de lujo estaba en una fuerte trayectoria ascendente, viendo constantemente el aumento de la demanda, los precios se disparan, y los niveles de inventario caen.

Aunque nos dimos cuenta de que esta tendencia no podía continuar infinitamente, la velocidad a la que el mercado parecía girar en mayo de 2022 parecía casi tan dramática como el repunte de mayo de 2020 al comienzo de la pandemia.

Aunque la situación cambió a principios de este verano, con el número de viviendas puestas a la venta subiendo por primera vez desde el inicio de la pandemia, seguía existiendo la sensación de que, si bien habría una transición, ésta sería más gradual, asentándose finalmente en un mercado de ritmo tradicional.

En lugar de ello, lo que hemos visto en los últimos meses ha sido un revuelo de opiniones divergentes sobre la situación actual, el bombo de los medios de comunicación sobre la pesadilla y las contradicciones de los expertos sobre el futuro del mercado inmobiliario de lujo.

La simple verdad es que tanto la economía como el mercado inmobiliario se encuentran en un estado de flujo imprevisible, cuando incluso los métodos tradicionales, como la subida de los tipos de interés, no están logrando los resultados deseados a medida que aumenta la inflación.

En algunos lugares, vemos el grave impacto de este aumento de los tipos de interés en el número de ventas, mientras que, en otros, la falta de inventario sigue jugando fuertemente a favor del vendedor. Algunos compradores están sintiendo la presión de la asequibilidad debido al aumento adicional del coste de los préstamos. Sin embargo, con muy pocos vendedores que necesiten poner sus casas en el mercado, los niveles de inventario siguen siendo históricamente bajos, lo que deja incluso a los compradores en efectivo sin el poder de negociación que normalmente se espera en un mercado en transición.

La realidad es que los factores de cómo están reaccionando los compradores y los vendedores, combinados con las influencias de fuera del sector, están creando mensajes contradictorios que están dando lugar a momentos extraños en todo el mercado inmobiliario.

Sigue siendo un mercado de vendedores

Puede ser una sorpresa descubrir que nuestros análisis anteriores muestran que muchos mercados siguen siendo favorables a los vendedores, tanto para las viviendas unifamiliares de lujo como para las adosadas.

El mes pasado un estudio realizado sobre 140 mercados de viviendas unifamiliares, mostró que 106 de ellos seguían siendo favorables a los vendedores. Mientras que 16 han pasado a ser equilibrados – donde el mercado es igualmente favorable a los vendedores que a los compradores – 90 siguen siendo mercados de vendedores.

En el mercado de viviendas adosadas, de los 96 mercados que recoge este estudio, 77 siguen siendo mercados de vendedores.

Parece que todavía hay muchos compradores – de hecho, una encuesta de Bank of America descubrió que los jóvenes y los ricos prefieren activos como criptomonedas, bienes raíces y el capital privado en lugar de invertir en el mercado de valores.

«Los individuos de entre 21 y 42 años con al menos 3 millones de euros en activos tienen sólo una cuarta parte de su cartera en acciones, en comparación con más de la mitad para los mayores», según el estudio.

Este dato es significativo, sobre todo de cara al futuro, ya que se calcula que los Baby Boomers transferirán más de 84 billones de euros de su patrimonio a la Generación X y a los millennials de aquí a 2045, según un estudio de mercado realizado por expertos.

Una tendencia hacia el equilibrio

Volviendo a la situación actual, es importante darse cuenta de que la mayoría de los mercados de lujo están comenzando o haciendo una transición hacia condiciones más favorables para los compradores, ya que los niveles de inventario aumentan constantemente mes a mes.

A partir de septiembre, el ratio de ventas, que mide las ventas mensuales frente a los listados activos restantes al final del mes, tanto para los mercados de viviendas unifamiliares como para los de propiedades adosadas, experimentó un nuevo cambio a la baja hacia la marca del umbral del 21%, lo que significa un cambio de vendedor a un mercado equilibrado.

Sin embargo, hay una anomalía en la afirmación de que los niveles de inventario están aumentando: la realidad es que también están aumentando porque las viviendas permanecen más tiempo en el mercado. La mayor oferta ha ralentizado la velocidad de las ventas con respecto a 2021, pero la falta de nuevo inventario también se ha ralentizado.

El aumento de septiembre en el inventario nuevo es normalmente uno de los más grandes del año natural, escalado por los compradores que regresan de la temporada de vacaciones con nuevos planes; da inicio a la segunda temporada más ocupada en el sector inmobiliario. Aunque el número real de propiedades en venta en septiembre de 2022 aumentó significativamente en comparación con septiembre de 2021, un aumento de sólo el 6% desde agosto de 2022 está muy por debajo de las normas tradicionales esperadas de un aumento del 12-18% entre estos dos meses.

Pero no sería realista esperar los extraordinarios resultados de 2021, donde el número de ventas fue mayor que el inventario restante cada mes. Tampoco deberíamos esperar ver muchas ventas que se cierren por encima del precio de venta y aún menos ofertas múltiples, todo ello tipificando una transición direccional haciaun mercado más equilibrado.

¿Se producirá un mercado de compradores?

Dada la época del año, las influencias económicas actuales y la incertidumbre que rodea a la demanda inmobiliaria, todavía es difícil predecir cuándo o incluso si el mercado del lujo se convertirá completamente en un mercado de compradores.

Las cifras de septiembre indican un cambio general. Sin embargo, a medida que nos acercamos a los meses de invierno, en los que normalmente entra menos inventario en el mercado, es posible que volvamos a ver esa proporción subir, especialmente si los vendedores actuales cuyas propiedades llevan algún tiempo en el mercado empiezan a bajar más sus precios y atraen más ventas.

Mucho podría depender también de si entramos en una recesión. En la actualidad, la subida de los tipos de interés, la caída de los mercados bursátiles y la reducción de las plantillas de las empresas están haciendo que los compradores de viviendas echen el freno.

Pero, si entramos en una recesión, las subidas de los tipos de interés serán menos probables, ya que los gobiernos buscarán que la gente empiece a gastar de nuevo para impulsar la economía. Esto significará que el coste de los préstamos de dinero se mantendrá en su tasa actual o incluso bajará, creando condiciones más favorables para la compra de inmuebles de nuevo.

Toda esta especulación se traduce en una desconexión dentro del mercado, especialmente cuando los vendedores no están dispuestos a bajar sus precios y los compradores buscan negociar. Pero mientras los economistas y los expertos inmobiliarios debaten sobre el futuro, es obvio que el mercado inmobiliario de lujo ha empezado a pasar por una corrección, y su estado general ha cambiado de dirección.

Aquellos que buscan oportunidades de inversión se están centrando en los mercados de viviendas nuevas y de segunda residencia, que experimentaron algunos de los mayores aumentos de precios durante la pandemia, ya que los indicios apuntan a que los precios, aunque no son inferiores a los de septiembre de 2021, han disminuido en los últimos seis meses.

Por el contrario, otros mercados están viendo cómo sus vendedores se mantienen a la espera, al no querer cambiar sus bajos tipos de interés hipotecarios por otros considerablemente más altos, o al darse cuenta de que han perdido el pico, simplemente no están poniendo sus casas a la venta. Esto significa que los niveles de inventario no están aumentando al ritmo esperado, lo que ralentizará la caída de los precios de la vivienda en estos mercados.

Igualmente, sigue habiendo escasez de viviendas en muchos mercados de lujo, aunque muy variada según la ubicación y el nivel de precios. Sin embargo, en ciertas comunidades de gran demanda, simplemente no hay inventario disponible porque todo se ha agotado durante los dos últimos años.

Una cosa es cierta, ahora más que nunca, es importante trabajar con un especialista en propiedades de lujo de Karen Dadonn TEAM para averiguar lo que realmente está sucediendo en su mercado local. El arte de vender y comprar en este mercado necesita un enfoque crítico y analítico; comprender las realidades y establecer las expectativas en consecuencia garantizará que se alcancen los objetivos.

*Fuente: The Institute of Luxury Home Marketing