El sector inmobiliario de lujo sigue siendo un mercado de vendedores

Antes de adentrarnos en el verano, echamos la vista atrás a los últimos seis meses para entender cómo ha cambiado el mercado inmobiliario de lujo y revisar las tendencias que están surgiendo y que afectarán a las decisiones de los compradores a medida que avancemos en el año.

Históricamente, durante el comienzo de 2022 se vivió uno de los mercados más fuertes para el sector inmobiliario de lujo. La demanda de propiedades de lujo superó a las nuevas propiedades puestas a la venta, y los niveles de inventario se encontraban en su punto más bajo en la mayoría de los mercados internacionales de lujo. Los precios siguieron subiendo, alcanzando nuevas cotas a medida que los vendedores recibían múltiples ofertas, precios superiores a los solicitados y contratos sin contingencias.

Los expertos predijeron que el mercado se ralentizaría en 2022. Sin embargo, no parecía haber ningún signo evidente, ni siquiera en marzo, de que la demanda de propiedades de lujo fuera a cambiar de forma tan drástica como lo hizo y en un periodo de tiempo relativamente corto. Ciertamente, nadie previó el dramático aumento de los niveles de inventario en mayo, que incendió los medios de comunicación con predicciones de un estallido de la burbuja inmobiliaria.

En retrospectiva, a finales de marzo se estaba gestando una tormenta perfecta. Un mercado que se ralentizaba de forma natural se vio repentinamente alimentado por cambios y una reacción casi instantánea a fuerzas externas que incluían subidas de los tipos de interés, inflación, problemas en la cadena de suministro y volatilidad del mercado de valores.

A finales de marzo, los niveles de inventario empezaron a subir, ya que quienes buscaban vender reconocían que los precios del mercado estaban cerca de su punto más alto. También existía la expectativa de que en la temporada de primavera -normalmente el periodo de mayor actividad en la mayoría de los mercados internacionales- se pusieran en venta más viviendas, lo que, a su vez, permitiría a los vendedores disponer de más espacio para encontrar un nuevo hogar y no tener que preocuparse por la escalada de precios.

Asimismo, los vendedores empezaron a darse cuenta de que la subida de los tipos de interés sería un factor importante tanto para ellos como para los posibles compradores. Al vender a finales de marzo y abril, trataron de adelantarse a los cambios en el endeudamiento asegurando tipos hipotecarios más bajos y completando tanto su venta como su nueva compra antes de que los tipos volvieran a subir.

El aumento del inventario del 19,7% para las viviendas unifamiliares, compuesto en su mayor parte por un aumento del 19,4% de los nuevos listings que entran en el mercado, refleja claramente esta afluencia en abril. El ratio de ventas de marzo, del 83,7%, que representa la venta de más de 8,3 propiedades por cada diez viviendas listadas, cayó un 8,8% hasta el 74,9%.

Mientras que el número de nuevos inmuebles en abril de 2022 superó comparativamente las cifras de abril de 2021, el número de propiedades vendidas aumentó proporcionalmente en un 7,2%. Esto es importante de reconocer, ya que confirma que a medida que más inventario entró en el mercado, ayudó al flujo de ventas y apaciguó la demanda reprimida.

El mercado de propiedades adosadas tuvo un comportamiento menos dramático, en abril vio muy poco cambio en la cantidad de nuevo inventario que entró en el mercado en comparación con marzo de 2022. Los niveles de inventario sí aumentaron, pero como resultado de un menor número de ventas, lo que puede haber sido una reacción a la primera subida de los tipos de interés.

En mayo se produjo el aumento más significativo de los niveles de inventario en la categoría de viviendas unifamiliares, lo que provocó la primera oleada de frenesí mediático, ya que el número de nuevos inmuebles en el mercado aumentó un 35,7%, lo que, a su vez, hizo subir los niveles de inventario un 35,8%.

El ratio de ventas bajó un 12,5% hasta el 62,5% en comparación con abril de 2022, pero las ventas aumentaron un 13,2%. Una vez más, esto afirma que el aumento del inventario y los niveles de precios más estables permitieron a más compradores la oportunidad de adquirir viviendas.

Al igual que el mercado de viviendas unifamiliares, el mercado de viviendas adosadas vio aumentos significativos tanto en su nivel de inventario en mayo como en el número de nuevas propiedades listadas para la venta; con un aumento del 25,4%, el número de viviendas en venta constituyó el 20,8% de los nuevos listings.

Este aumento de inventario en el mercado de propiedades adosadas hizo que el ratio de ventas bajara al 56,3%, pero las ventas aumentaron un 8,8% ya que los compradores se apresuraron a comprar antes de que entraran en vigor nuevas subidas de los tipos hipotecarios en mayo.

Los niveles de inventario de junio casi se han duplicado en comparación con marzo de 2022, así como con junio de 2021 para las viviendas unifamiliares, y han aumentado un 66% y un 54%, respectivamente, para las propiedades adosadas. Aunque esto puede parecer inicialmente una preocupación, la realidad es que los niveles de inventario siguen estando muy por debajo de las normas históricas de 10 años vistas antes de la pandemia.

De hecho, el ritmo de entrada de existencias en el mercado ha empezado a descender tanto en el mercado de viviendas unifamiliares como en el de viviendas adosadas. El mes de junio vio una disminución en el aumento del porcentaje de inventario al 31,2% en comparación con mayo de 2022 para las propiedades unifamiliares que incluyó sólo un aumento del 19,6% de nuevos listings y un aumento del 19,7% en adosados, con sólo 13,5% de nuevos listings.

El aumento de los niveles de inventario se ha traducido en un ratio de ventas decreciente – esto representa el número de propiedades vendidas frente a los listings que entran en el mercado – que ha caído por debajo del 50% por primera vez en dos años hasta el 45,06% para las viviendas unifamiliares y el 41,34% para las propiedades adosadas.

Sin embargo, estos porcentajes siguen estando muy por encima del punto de transición del 20,5%, lo que representa que el sector inmobiliario de lujo sigue siendo en gran medida un mercado de vendedores.

En resumen, a pesar del aumento de los niveles de inventario y de la ralentización de las transacciones de venta, los expertos tienen muy claro que es poco probable que los compradores que esperan que los precios caigan en picado hasta los niveles anteriores al COVID lo vean suceder en breve.

Los puntos de precio más populares, especialmente en las áreas metropolitanas, siguen experimentando una ligera trayectoria ascendente, y sólo las localidades en auge que se beneficiaron del éxodo masivo de las ciudades empiezan a ver cómo los vendedores impacientes disminuyen los precios de venta.

Aunque los tipos de interés y la inflación están ralentizando el ritmo del mercado inmobiliario, en el último año se ha producido una importante afluencia de antiguos y nuevos residentes en muchos de los mercados metropolitanos más consolidados. El mercado de alquileres se inundó, haciendo que los precios de los alquileres se dispararan. Con el enfriamiento del mercado de reventa residencial, muchos inquilinos han empezado a comprar a pesar de la subida de los tipos de interés, sopesando los costes a favor de la propiedad de la vivienda.

En comparación, la oferta sigue siendo baja para las propiedades de lujo, lo que también da a los compradores potenciales la oportunidad de ver cómo su nueva propiedad se revaloriza, especialmente a medida que más personas siguen regresando y alimentando la demanda aún más en los próximos meses.

Tanto si se trata de mudarse a las zonas más antiguas como a los nuevos centros donde las grandes empresas han trasladado sus sedes, se prevé que los mercados inmobiliarios de estas ciudades resistan las subidas de los tipos de interés y la inflación.

En los dos últimos años, hemos visto cómo surgían nuevos mercados a medida que la población se desplazaba -ya fuera para escapar de la vida urbana, para evitar los impuestos, para explorar un cambio de estilo de vida o simplemente para aprovechar una mayor asequibilidad-, las predicciones actuales dependen ahora más de cómo afectarán los factores económicos a sus valores inmobiliarios.

Los vendedores perderán, sin duda, parte de su ventaja, dado que el ratio de ventas ha caído un 50% desde marzo, pero se prevé que los niveles de inventario de las propiedades más deseables sigan siendo ajustados, especialmente porque es poco probable que los compradores recientes quieran vender rápidamente ni renunciar a los magníficos tipos de interés que se aseguraron y bloquearon antes de marzo de 2022.

El verano y el otoño de 2022 probablemente verán un panorama muy inestable en cuanto a niveles de inventario, precios y ventas. Aquellos que consideran el sector inmobiliario como una inversión esperan un camino más lento y accidentado en comparación con los dos últimos años.

Los propietarios que buscan su próxima casa reconocen entonces que los costes de compra serán mucho más elevados (principalmente debido al aumento de los tipos hipotecarios), pero que a largo plazo los bienes inmuebles ofrecen una de las formas más consistentes de ver un buen rendimiento, pero lo más importante es que la propiedad proporciona seguridad y un refugio seguro para su familia.

*Fuente: The Institute of Luxury Home Marketing