A medida que nos alejamos de dos años y medio de uno de los mercados inmobiliarios de lujo más dinámicos y nos adentramos en un nuevo ciclo, sigue existiendo una aprensión subyacente en cuanto a lo que nos deparará 2023, especialmente en el próximo mercado de primavera.

En general, las expectativas de los expertos y los medios de comunicación de que una recesión causaría grandes impactos en el mercado se han calmado, y ahora se habla más de «corrección» que de «crash». Desde hace tiempo se cree que el mercado inmobiliario es cíclico, con pautas predecibles tanto a corto como a largo plazo. Se sostiene que los cambios no son aleatorios y que la mayoría de las pautas implican tendencias cíclicas que se repiten tanto estacionalmente como a lo largo de los años.

Sin embargo, siempre hay excepciones a la regla y, ciertamente, en los tres últimos años se han producido influencias externas que han afectado a la velocidad de los cambios y a algunas de las normas esperadas en los periodos cíclicos tradicionales.

Tendencias cíclicas

Comprender los ciclos inmobiliarios es importante, ya que pueden proporcionar información fiable sobre cómo y cuándo comprar y vender, especialmente cuando un mercado se encuentra en un período de transición. Normalmente, el ciclo inmobiliario a corto plazo se desarrolla a lo largo de los cuatro trimestres del año, cuando el mercado en general experimenta flujos y reflujos definidos y distintivos. En años normales, se espera que en los meses de invierno aumente el interés de los vendedores por vender.

Esto se hace en previsión de que los compradores quieran comprar en el mercado de primavera, que suele ser el momento más frecuente para comprar y vender. En verano suelen disminuir las ventas y, a medida que el inventario permanece más tiempo en el mercado, el poder de negociación empieza a inclinarse a favor del comprador. En otoño, los niveles de inventario que han aumentado significativamente durante septiembre crean la segunda época más activa del año, sólo para que el inventario y las ventas disminuyan a medida que nos acercamos al final del año.

Impulsado por las fuerzas económicas, el ciclo a largo plazo suele superponerse a los patrones cíclicos a corto plazo y se encarga de ofrecer una visión más amplia del estado del mercado (es decir, si es comprador, vendedor o equilibrado) y de la dirección general de la demanda de los consumidores.

Consta de cuatro fases principales: pico, recesión, caída y expansión y, a diferencia de los ciclos a corto plazo, no existe una ciencia exacta sobre cuándo y cuánto dura cada una de estas fases. Históricamente, estos ciclos se experimentan de forma consecutiva, ya que no se puede tener una expansión sostenida o un pico sin una eventual recesión y depresión. El impacto de cada una de estas fases en el mercado también varía considerablemente.

Vuelven las normas

Las expectativas actuales son que el mercado volverá a pautas más normales en el ciclo a corto plazo de 2023, por lo que es muy probable que esta primavera se produzca un marcado repunte de las propiedades que entran en el mercado. Del mismo modo, se prevé que los vendedores ya no esperen sobre ofertas ni ofertas múltiples; en su lugar, sus precios reflejarán la comprensión de que el crecimiento de los precios se ha ralentizado con la necesidad de contrarrestar el aumento de los costes asociados a la compra.

En el ciclo a largo plazo, el mercado ha entrado en la fase de recesión, una transición esperada ya que ningún mercado puede continuar indefinidamente en la fase de pico de alta demanda y precios crecientes, por lo que naturalmente encuentra su punto de inflexión. Por lo general, durante una fase de recesión, cabe esperar una presión a la baja sobre los precios, ya que la oferta supera a la demanda. Nuestro análisis indica que los niveles de existencias están aumentando y, mientras no se produzca un repunte correspondiente en las ventas, la primavera podría ser testigo de una ligera corrección de los precios.

Excepciones y contradicciones

Sin embargo, una de las razones por las que probablemente no veamos un descenso significativo de los precios, típicamente experimentado en una fase de recesión, es que los niveles de inventario siguen estando por debajo de las normas históricas, y la demanda de propiedades deseables se mantiene relativamente estable. Es probable que las cifras globales contradigan los resultados locales, ya que esperamos ver un contraste en la demanda entre los mercados que ofrecen más asequibilidad frente a aquellos en los que los precios han crecido de forma desproporcionada con respecto a la demanda de los compradores.

Mientras que algunos mercados pueden verse más afectados por la presión a la baja sobre sus precios, otros siguen registrando subidas de precios. Es probable que esta disparidad se manifieste en una mayor demanda de mercados que ofrezcan la oportunidad de una mayor asequibilidad o un crecimiento potencial de los precios. Como afirma la Dra. Lisa Sturtevant, economista jefe de Bright MLS, «Los precios podrían subir un 5% o más en estos mercados más asequibles en 2023. Por otro lado, los mercados de alto coste donde la asequibilidad de la vivienda es un reto podrían estar preparados para caídas de precios del 10% o más.»

Del mismo modo, cabe esperar que se produzcan contradicciones dentro de un mismo mercado para distintos niveles de precios y tipos de vivienda, con una demanda demográfica cambiante que creará anomalías inesperadas. De hecho, en 2023, se prevé que la generación millennial se convierta en un fuerte inversor en el mercado inmobiliario de lujo de nivel de entrada, mientras que, los compradores de alto poder adquisitivo en general, seguirán aumentando la demanda para la compra de segundas y terceras viviendas de inversión. Por el contrario, las personas con patrimonios muy elevados buscan viviendas que ofrezcan algo más que una morada de lujo. El estilo de vida se ha convertido en su motor, y las propiedades que ofrecen experiencias únicas, acceso a la aventura y están repletas de comodidades de gama alta son más importantes para ellos que preocuparse por unos tipos de interés más altos.

Expectativas

Mientras las condiciones actuales se mantengan constantes, hay muchas razones para creer que la actual fase de recesión inmobiliaria coincidirá con las últimas previsiones económicas globales, hasta el punto de que las expectativas son de una recesión más moderada que dure relativamente poco tiempo. Las predicciones anteriores de un «desplome» del mercado se han atenuado ante las expectativas de una «corrección» de los precios. Dado que los precios de venta han subido una media del 40% desde 2019, una ligera presión a la baja seguirá haciendo que las viviendas se vendan a unos de los ritmos más altos de los que se tiene constancia.

Pero, si bien no se espera que el mercado experimente cambios dramáticos similares a los del período 2020 – 2022, no es de extrañar que 2023 presente sus propios desafíos. Está claro que muchos compradores tendrán que ajustar sus expectativas de descensos drásticos de precios, y algunos pueden incluso enfrentarse a aumentos de precios en sus respectivos mercados. Una expectativa tradicional de los compradores que volverá en 2023 es la «relación calidad- precio». Cabe esperar que tanto compradores como vendedores adopten una visión más discrecional de sus decisiones. Con la vista puesta en la búsqueda de oportunidades, independientemente de si éstas se basan en la inversión o en el estilo de vida, el valor a largo plazo de su próxima compra será lo más importante.

Se espera que tanto la falta de inventario como una mayor estabilización económica en los tipos de interés, el PIB mundial y el mercado bursátil animen a quienes deseen vender su propiedad en 2023. Esto debería traducirse en una mayor disponibilidad de inventario en los próximos meses y, posteriormente, deberíamos asistir al regreso del mercado primaveral, lo que proporcionaría mayores oportunidades a los compradores.

Por el contrario, los expertos predicen que se venderán menos viviendas en 2023 por primera vez en diez años, razonando que sigue siendo debido a la baja oferta de inventario nuevo y existente en lugar de la falta de demanda, precios más altos, o el coste de comprar una casa. En conclusión, recomendamos encarecidamente trabajar con un especialista en propiedades de lujo durante este mercado poco convencional para comprender lo que realmente está sucediendo en su mercado local. El arte de vender y comprar en este mercado requiere un enfoque crítico y analítico; entender las realidades y establecer las expectativas en consecuencia garantizará la consecución de los objetivos. En Karen Dadonn TEAM estaremos encantados de asesorarle en todo lo relacionado con la venta o compra de una propiedad en Marbella. No dude en ponerse en contacto con nosotros.