Cambios en el mercado a tener en cuenta

En los últimos meses, el mercado inmobiliario de lujo ha experimentado la vuelta a un ritmo más normal para quienes buscan comprar y vender sus viviendas. Las tendencias recientes también siguen mostrando una considerable moderación en el número de ventas y en el ritmo de aumento de los precios, lo que sin duda ha aliviado la presión del mercado.

Aunque se sostiene que estamos avanzando hacia un mercado de compradores, los datos actuales de agosto de 2022 muestran que las condiciones en la mayoría de los mercados de lujo siguen siendo favorables a los vendedores. Sin embargo, el porcentaje de ratio de ventas, que mide la tasa de ventas frente al inventario disponible cada mes, tiende a la baja en la mayoría de los mercados mes a mes, en comparación con los niveles de 2021.

Que el mercado inmobiliario de lujo en general se mueva hacia un mercado equilibrado o de compradores dependerá probablemente de los cambios en los niveles de inventario y de si las viviendas disponibles se ajustan a la demanda de los compradores. Incluso en el punto álgido del frenesí de los compradores en la primavera de 2021, las viviendas que estaban considerablemente sobrevaloradas o quenecesitaban grandes renovaciones o reparaciones a menudo no se vendían.

La demanda de propiedades listas para mudarse sigue siendo una prioridad para los compradores de alto nivel que tienen poco tiempo o deseo de embarcarse en algo más que simples proyectos de renovación. Como ya dijimos el mes pasado, las propiedades completamente amuebladas, con todos los utensilios de cocina, la vajilla y el mobiliario, son muy apreciadas, y a menudo son las que permanecen menos tiempo en el mercado.

El nivel de inventario puede haber aumentado desde mayo de 2022, y ahora es aproximadamente un 50% más alto para las viviendas unifamiliares y un 18% para las propiedades adosadas en comparación con agosto de 2021, pero lo más importante es que el número de nuevos listados que entran en el mercado ha seguido disminuyendo desde junio de 2022. Se espera que estas cifras aumenten al entrar en la temporada de otoño, pero parece que algunos vendedores de lujo están dudando en entrar en el mercado actual.

La caída de nuevos inmuebles a la venta podría explicarse porque, tradicionalmente, en los meses de verano entran menos viviendas en el mercado, ya que las familias se toman vacaciones. Sin embargo, según Danielle Halle, economista jefe de Realtor.com, «a pesar de que los precios de las viviendas están cerca de los máximos históricos y el valor de la vivienda se ha disparado, los propietarios parecen estar menos dispuestos a poner en venta sus casas en comparación con el año pasado». Los datos de una encuesta reciente muestran que, aunque los vendedores de viviendas están en una buena posición, normalmente consiguiendo su precio de venta y todavía están satisfechos en general con el precio y otros aspectos de la venta de su casa, algunos de sus marcadores (del vendedor) han cambiado en el último año.» Los vendedores se enfrentan a varios problemas: que las tasaciones no coinciden con el valor de su precio de venta y el retorno de las contingencias del contrato, o peticiones de reparaciones o compensaciones. Especialmente el año pasado, éstas no se incluían en los contratos de los compradores porque las ofertas múltiples y los compradores en efectivo mitigaban este tipo de peticiones.

Parece que algunos vendedores no están preparados para enfrentarse al regreso de las condiciones de negociación o, dependiendo de su nivel de riqueza, simplemente no necesitan vender, por lo que están dispuestos a esperar hasta que el mercado sea más favorable.

Del mismo modo, tras dos largos años de agitación y convulsión, muchos compradores de alto poder adquisitivo están contentos con sus compras y ahora buscan más estabilidad y continuidad. Por tanto, se espera que no estén dispuestos a vender pronto. Si estos compradores utilizaron una hipoteca de «plazo fijo» con un tipo de interés bajo, también es poco probable que negocien en estas condiciones favorables si no tienen que vender o mudarse a menos que ocurra un acontecimiento que cambie su vida.

Si estamos volviendo a un ciclo inmobiliario más tradicional, en los próximos dos meses los niveles de inventario deberían empezar a aumentar de nuevo, y podríamos ver cómo más mercados de lujo se equilibran o se convierten en mercados de compradores.

A medida que nos adentramos en la temporada de otoño, repasamos tanto las nuevas oportunidades como las tendencias que los propietarios de viviendas y los inversores deberían tener en cuenta durante su búsqueda de propiedades.

Regreso a la vida urbana

Un número cada vez mayor de compradores está comenzando a regresar a las grandes ciudades metropolitanas por múltiples razones, entre las que se incluyen el simple hecho de echar de menos el estilo de vida o la búsqueda de una posible oportunidad de inversión. Es posible que esta puerta se cierre pronto, ya que también hay inversores extranjeros (ahora que las restricciones para viajar se están suavizando) y compradores por primera vez que se dirigen a los mercados urbanos en busca de la oportunidad de adquirir una propiedad. Los expertos pronostican que los mercados urbanos pueden obtener un mayor rendimiento de la inversión que sus homólogos suburbanos.

Barrios urbanos emergentes

Aunque las ciudades están empezando a experimentar una afluencia de nuevos compradores y de los que regresan, algunas de las mejores ofertas pueden encontrarse en los barrios emergentes. Antes de la pandemia, muchas de estas comunidades del centro de la ciudad y de las zonas industriales estaban experimentando procesos de gentrificación.

Hoy en día, los barrios emergentes no sólo ofrecen a los compradores mejores valores, sino que tienen el potencial de crear mayores rendimientos de capital. Son ideales para los compradores dispuestos a invertir en una propiedad a largo plazo, entendiendo que están comprando pronto y que tendrán que esperar a que el barrio evolucione y madure.

Nuevas prioridades

A medida que nos adentramos en la última parte de 2022, debido principalmente a la subida histórica de los valores de las propiedades en los últimos 24 meses, muchos consumidores de lujo están empezando a re priorizar con un ojo puesto en la estabilidad del mercado y en los rendimientos potenciales.

Qué tendencias tendrán un mejor rendimiento de la inversión: las casas de mayor tamaño, las propiedades con vistas, las situadas en terrenos amplios o las casas más pequeñas y cercanas a los servicios, son las preguntas que se hacen nuestros profesionales inmobiliarios de lujo.

La respuesta puede estar en la revisión de los datos de ventas de los últimos seis meses, que revelan que las viviendas de lujo de tamaño medio de entre 280 y 325 m2 están demostrando ser las más demandadas para las viviendas unifamiliares y de entre 140 y 185 m2 para las propiedades adosadas.

Aunque la gente quiere más espacio, no quiere verse abrumada por una deuda mayor, sobre todo porque los tipos de interés siguen subiendo. Igualmente, el terreno y la privacidad siguen siendo importantes, pero a medida que las cosas vuelven a la normalidad, el cambio a vivir más cerca de los servicios y las ubicaciones más cercanas al trabajo se están convirtiendo en la principal prioridad una vez más.

Es hora de diversificar

Ahora que el trabajo a distancia se ha generalizado, se sigue prestando mayor atención a la inversión en inmuebles que se ajusten a los estilos de vida de las personas.

Se espera que las propiedades vacacionales y de segunda residencia sigan aumentando su popularidad, especialmente para aquellos que necesitan opciones de escape de su residencia principal. Los clientes ricos siguen buscando diversidad en su estilo de vida, y poseer varias propiedades, ya sea en la ciudad, en la montaña o en la playa, es una faceta importante para satisfacer ese requisito.

El arte de vender y comprar en este mercado requiere un enfoque crítico y analítico; comprender las realidades y fijar las expectativas en consecuencia garantizará la consecución de los objetivos. A los propietarios de viviendas que deseen comprar o vender en el mercado actual, les recomendamos que trabajen con un especialista de Karen Dadonn que pueda sacar provecho de las preferencias, tendencias y demandas de este entorno dinámico y en evolución.

*Fuente: The Institute of Luxury Home Marketing