Balance semestral de 2023

Este mes hacemos balance del mercado inmobiliario de lujo al cumplirse seis meses y finalizar el segundo trimestre de 2023. La tendencia más significativa, y que parece contradecirse a pesar de los continuos informes de menores volúmenes de venta en comparación con 2022, es que, en su mayor parte, el mercado inmobiliario internacional de lujo sigue siendo un mercado de vendedores.

Las estadísticas de junio muestran que, de los 150 mercados de viviendas unifamiliares investigados, 110 son mercados de vendedores, 20 están equilibrados (ni favorables a los vendedores ni a los compradores) y solo 20 son favorables a los compradores. Es importante señalar que 13 de los mercados compradores son estaciones o destinos de invierno, es decir, sus ventas inmobiliarias no suelen ser tan fuertes durante los meses de verano.

El mercado de propiedades adosadas muestra un sesgo aún más fuerte hacia los vendedores; de los 103 analizados, 84 son mercados vendedores, 8 están equilibrados y 11 son mercados compradores. Mientras que el número de ventas en junio de 2023 en comparación con junio de 2022 cayó aproximadamente un 11,5% para las viviendas unifamiliares y un 14,0% para las propiedades adosadas, las ventas han aumentado un 170% y un 119% desde enero de 2023 y un 8% y un 1% en comparación con mayo de 2023, respectivamente. Curiosamente, en 2022 vimos disminuir el número de ventas en junio en comparación con mayo.

Si bien no esperamos ver un aumento continuo en el volumen de ventas mensuales durante julio y agosto – ya que estos son típicamente meses más tranquilos en el calendario inmobiliario – estas cifras de ventas muestran que el mercado de lujo en general se mantiene, sobre todo cuando se trata de la demanda. Los niveles de inventario siguieron subiendo, aunque lentamente; las viviendas unifamiliares aumentaron un 2,22% en comparación con junio de 2022, y las propiedades adosadas subieron un 8,56%, lo que ha contribuido a aumentar las oportunidades de venta. Sin embargo, la continua falta de nuevo inventario cada mes, cayendo un 19,18% en comparación con el pasado mes de junio para las viviendas unifamiliares y un 13,09% para las propiedades adosadas, es probablemente la principal causa de que los mercados de lujo sigan siendo favorables para los vendedores.

Hasta que el volumen de propiedades disponibles para la venta no aumente sustancialmente, volviendo a las normas tradicionales registradas antes de Covid, es poco probable que el mercado de lujo se convierta pronto en un verdadero mercado de compradores.

Aunque algunas propiedades de lujo pueden haber sentido cierta presión a la baja en su precio y los compradores pueden encontrar más oportunidades, especialmente a la hora de negociar condiciones como la solicitud de reparaciones o los gastos de cierre-, el bajo inventario general es el reto para todos los mercados de lujo, principalmente porque menos vendedores están dispuestos a poner en venta sus viviendas en este clima actual.

La consistencia de los precios es también un claro indicador de que el mercado del lujo sigue siendo favorable a los vendedores; aunque se habla mucho de la falta de ventas, la relación entre el precio de venta y el de catálogo se mantiene cercana al 100%. En junio, las viviendas unifamiliares se vendieron a una media del 99,67%, y las adosadas al 99,69%.

Observando la demanda, las ventas y los precios durante el primer semestre de 2023, el mercado ha seguido mostrando una resistencia que muchos no habrían previsto a principios de año. De cara al futuro inmediato, ahora podemos decir, con cierta confianza, que estamos entrando en un periodo de mayor estabilidad y sostenibilidad.

Una perspectiva mundial

En los últimos tres años se ha creado una gran cantidad de riqueza a escala mundial. A pesar de la caída de los mercados mundiales de renta variable a principios de 2022, según Wealth-X, una empresa de Altrata, se ha vuelto al aumento constante de la creación de riqueza desde el pasado mes de junio. Aunque el coste de los préstamos ha aumentado en todo el mundo, uno de los efectos a largo plazo de la pandemia es que ha reorientado el deseo de los ricos de poseer propiedades, el aumento significativo de las ventas en efectivo por parte de éstos reafirma su deseo de comprar bienes inmuebles de lujo.

La consistencia de la demanda también muestra una resistencia que a pesar de los aumentos de las tasas de interés para los compradores de alto poder adquisitivo que optaron por pedir dinero prestado, reconocen que es una situación temporal que puede ser gestionada activamente. Un informe reciente de Mordor Intelligence predice que el mercado inmobiliario de lujo mundial registrará una CAGR (tasa compuesta de crecimiento anual) de más del 2% cada año durante los próximos cinco años. Las oportunidades abundan tanto en los mercados locales como en el resto del mundo, y los ricos son optimistas a la hora de decidir sus opciones de lujo a largo plazo. Hay mayores expectativas de que los mercados emergentes se beneficien de la recuperación del mercado mundial.

En un informe reciente sobre el Índice Global de Precios de la Vivienda (que analiza 56 países), aunque se produjo una ralentización del crecimiento anual de los precios durante 2022, en el primer trimestre de 2023 se registró una subida del 1,5%, frente a un aumento de sólo el 0,6% en el último trimestre de 2022. Los investigadores afirmaron que «por sí sola, esta inversión no confirma que los mercados globales vayan a mejorar, sino que pone de relieve que la escasa oferta, la limitada construcción de nuevas viviendas y la fuerte formación de hogares están actuando para apuntalar los precios en muchos mercados.» El informe también mostró que 39 de los 56 mercados registraron una subida anual en el primer trimestre, siendo los países del este y sureste de Europa -Turquía, Macedonia del Norte y Croacia- los que registraron las mayores subidas en sus índices de precios.

Una combinación del confinamiento, un creciente apetito por viajar o trasladarse de forma semi-permanente está viendo un repunte en los ricos que obtienen un segundo pasaporte o ciudadanía en 2023, una cifra que se eleva al 16% entre los individuos asiáticos de ultra alto patrimonio neto. Se trata de un panorama complejo de navegar, ya que los cambios pueden ser rápidos y muy dependientes de si un país ha cumplido sus objetivos. Por ejemplo, mientras que Canadá tiene un gran incentivo para atraer a nuevos inmigrantes a sus costas, por otro lado, han introducido una prohibición de compradores extranjeros durante dos años (a partir de enero de 2023) en las principales áreas metropolitanas. Los programas Golden Visa eran muy atractivos para los compradores potenciales en Portugal e Irlanda, pero recientemente se han suprimido.

Sin embargo, frente a toda la incertidumbre económica y bursátil, los ricos suelen ser los primeros en reconocer la oportunidad que esto supone y buscan diversificarse, ya sea para protegerse de la inflación o simplemente para repartir el riesgo, por lo que se espera que en el futuro amplíen sus carteras a varios países.

La visión a largo plazo

Los acaudalados ven en los bienes inmuebles un activo seguro a largo plazo, ya que los mercados de renta variable y de criptomonedas se han convertido en inversiones inestables durante el último año. Curiosamente, el énfasis en las compras ha cambiado considerablemente. Antes de la pandemia, una de las razones más importantes para comprar era el rendimiento de la inversión; hoy en día, el énfasis se ha desplazado hacia una mejora del estilo de vida y la seguridad como aspectos igualmente importantes. Puede que el lujo ya no se defina únicamente por el tamaño o el precio, pero no cabe duda de que
los compradores buscan adquirir una propiedad de primera calidad que satisfaga sus necesidades actuales y pagarán el precio de entrada si cumple los requisitos. Los requisitos de los ricos se basan en la exclusividad y en un conjunto de cualidades distintivas en sus nuevas propiedades, por no mencionar la necesidad de diversificar su cartera inmobiliaria.

Para los propietarios que buscan su próxima casa, sigue siendo importante reconocer que, aunque los costes de compra sean mucho más elevados en la actualidad, a largo plazo los bienes inmuebles ofrecen una de las formas más constantes de obtener una buena rentabilidad. Y lo que es más importante, la propiedad proporciona seguridad y un refugio para la familia.

*Fuente: The Institute of Luxury Home Marketing